Logement5 min de lecture

Votre propriétaire ne rend pas votre caution : voici comment la récupérer

Vous avez quitté votre logement, l'état des lieux s'est bien passé, et pourtant la caution tarde à revenir. Ou pire : le propriétaire retient une somme sans justificatif. La loi est claire et plutôt favorable au locataire. Voici comment récupérer ce qui vous est dû, rapidement et sans avocat.

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Ce que la loi impose au propriétaire

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables :

1 mois pour restituer la caution si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune dégradation).

2 mois si l'état des lieux révèle des dégradations à votre charge (dans ce cas, le bailleur doit joindre les justificatifs des travaux).

Majoration automatique de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard entamé. Cette majoration s'applique de plein droit, sans besoin de la demander au tribunal.

Le délai court à compter du jour où vous avez remis les clés ET communiqué votre nouvelle adresse.

Les retenues abusives les plus fréquentes

Un propriétaire ne peut pas retenir votre caution pour :

De l'usure normale : peinture jaunie, moquette usée par le passage, traces de meubles. C'est de l'usure, pas une dégradation.

Des travaux non justifiés : toute retenue doit être prouvée par devis ou facture nominative. Un chiffre annoncé sans justificatif est contestable.

Des frais de ménage s'ils ne sont pas prévus au bail ou si le logement a été rendu propre.

Des charges prévisionnelles : si vous avez déjà payé vos provisions, le solde doit être fait sur les charges réelles, pas sur des estimations.

La Commission départementale de conciliation (CDC) est compétente en cas de litige, gratuitement.

Que faire concrètement ? Les 4 étapes

Vérifiez la date de restitution : compte 1 ou 2 mois depuis le jour de remise des clés + envoi de votre nouvelle adresse.

Envoyez une mise en demeure par recommandé avec AR. C'est le déclencheur officiel — nombreux bailleurs paient dans les 15 jours qui suivent.

Saisissez la Commission de conciliation (CDC) du département de situation du logement si la mise en demeure reste sans effet. C'est gratuit, en ligne, réponse sous 2 mois.

Tribunal judiciaire (ancien tribunal d'instance) en dernier recours. Compétent jusqu'à 10 000€, sans avocat obligatoire. Vous pouvez demander la caution + la majoration de 10% + des dommages et intérêts.

Gardez une trace écrite de chaque étape — c'est votre preuve en cas de procédure.

Modèle de mise en demeure (résumé)

Votre courrier doit contenir :

Objet : "Mise en demeure — Restitution du dépôt de garantie + majoration art. 22 loi n°89-462".

Identification : adresse du logement, date d'entrée, date de sortie, montant de la caution versée.

Base légale : citation de l'art. 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Calcul de la majoration : 10% du loyer mensuel × nombre de mois de retard entamés.

Demande chiffrée : "Je vous mets en demeure de me restituer la somme totale de [montant] euros sous 8 jours".

Menace : mention d'une saisine de la Commission de conciliation et/ou du tribunal judiciaire à défaut.

RIB joint.

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Questions fréquentes

J'ai oublié de donner ma nouvelle adresse au bailleur, ça change quoi ?

Le délai de restitution ne court qu'à partir de la communication de votre nouvelle adresse. Envoyez-la par recommandé maintenant — le délai démarrera à cette date.

Le propriétaire me retient de l'argent pour des travaux. Comment contester ?

Demandez par écrit les devis ou factures nominatives. Sans pièces justificatives, la retenue est abusive. Si les travaux concernent de l'usure normale, la retenue est également illégale — cela se conteste même avec facture.

La majoration de 10% s'applique-t-elle automatiquement ?

Oui, elle s'applique de plein droit dès le 1er mois de retard (art. 22). Vous n'avez pas besoin de l'autorisation d'un juge pour la réclamer dans votre mise en demeure.

Le propriétaire dit qu'il n'a pas reçu les clés. Que faire ?

Seul l'état des lieux de sortie signé des deux parties fait foi. S'il l'a signé, il a reçu les clés. Sinon, un huissier peut constater la remise (constat payant mais opposable).

Combien de temps prend une procédure tribunal ?

6 à 12 mois en moyenne. La mise en demeure et la Commission de conciliation (gratuites et rapides) suffisent dans la grande majorité des cas.

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